2026 세제개편안 부동산 세금 총정리｜종부세·양도세·1주택 핵심 정리
① 종합부동산세는 공시가격 9억원(1세대 1주택은 14억원) 초과 주택부터 과세되고, 세율·공정시장가액비율도 다주택자 중심으로 오르지만, 세부담 상한(150%)은 현행 유지로 확정됐어요.
② 1세대 1주택자 종부세 세액공제는 보유기간 공제에서 거주기간 공제로 바뀌고, 금액 한도가 새로 생겨요.
③ 양도소득세는 10년 이상 거주한 1주택자의 기본공제가 크게 늘고, 조정대상지역 다주택자 중과세율은 2027~2028년 한시적으로 낮아져요.
종합부동산세는 일정 금액을 넘는 주택·토지를 보유한 사람에게 매기는 세금이에요. 이번 개편안에서는 과세대상 기준과 기본공제금액이 함께 조정돼요. 아래는 8월 발표 당초안과 9월 1일 국무회의에서 확정된 최종안을 비교한 표예요.
※ 비거주 1주택자 공제는 당초 9억원 안이었으나 12억원 현행 유지로, 부부 공동명의 비거주자 공제도 당초보다 상향 조정됐어요. 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용돼요.
종합부동산세는 (공시가격 합산액 – 기본공제금액) × 공정시장가액비율로 과세표준을 구한 뒤 세율을 곱해 계산해요. 이번 개편안에서는 공정시장가액비율과 세율 모두 오르는데, 1세대 1주택자는 공정시장가액비율 인상에서 제외돼요.
1세대 1주택자는 연령·보유기간에 따라 종부세를 추가로 공제받을 수 있는데요, 이번 개편안에서는 보유기간에 따른 공제(보유공제)가 거주기간에 따른 공제(거주공제)로 단계적으로 전환돼요.
2027년에는 보유공제(거주공제의 절반)와 거주공제 중 높은 쪽을 적용하고, 2028년 이후에는 거주공제만 적용해요. 연령 공제(60~65세 20%, 65~70세 30%, 70세 이상 40%)와 합산한 공제율 한도(최대 80%)는 그대로 유지되지만, 공제 금액에 상한이 새로 생겨 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원을 넘는 공제는 받을 수 없어요.
양도소득 기본공제는 소득 종류별로 연간 250만원을 공제해주는 제도예요. 이번 개편안에서는 10년 이상 거주하고 양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택을 양도할 때, 이 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 대폭 늘어나요.
수도권에 오래 거주한 고령 1주택자가 비수도권으로 이주하는 경우, 한시적으로 양도소득세를 감면받을 수 있는 제도가 새로 생겨요.
양도일 기준 만 65세 이상, 1세대 1주택자가 수도권 소재 주택을 양도하되 양도일 현재 2년 이상 계속 거주 중이고 보유기간 중 총 5년 이상 거주했어야 해요. 특수관계인이 아닌 제3자에게 양도하고, 양도 후 6개월 내 비수도권으로 실제 이주해야 해요.
2027년 양도분은 50%(5억원 한도), 2028년 양도분은 30%(3억원 한도)를 감면받아요. 다만 양도 후 6개월 내 비수도권으로 미이주하거나, 5년 내 수도권 주택을 다시 취득·이주하거나, 감면받고 처분한 주택을 5년 내 재매수하면 감면세액과 이자상당가산액을 납부해야 해요. 적용기한은 2028년 12월 31일이고, 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용돼요.
1주택자가 인구감소지역 등의 주택을 추가로 취득해도 기존 주택에 1주택 특례(양도세·종부세)를 적용받을 수 있는 제도예요. 이번 개편안에서는 적용대상 지역이 넓어지고, 일부 지역의 주택가액 상한도 올라가요.
적용기간도 2026년 12월 31일까지에서 2029년 12월 31일까지로 3년 연장돼요. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 중과배제·주택 수 산정 제외 특례도 같은 방식으로 확대돼요. 2027년 1월 1일 이후 취득분부터 적용돼요.
조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자는 기본세율에 추가 세율(중과세율)이 붙는데요, 매도 기회를 주기 위해 2027~2028년 한시적으로 이 중과세율을 낮춰줘요. 보유기간 2년 이상인 경우에 한정돼요.
2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되지만, 2026년에 중과세율이 적용돼 양도한 경우도 2027년 1월 1일 이후 확정신고 시 완화된 세율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)을 적용받을 수 있는 특례가 있어요.
1주택자가 새 주택을 취득한 뒤 일정 기한 내 종전주택을 팔면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용해주는 제도예요. 신규주택 취득일부터 종전주택을 팔아야 하는 기한은 원칙적으로 3년인데, 조정대상지역 내에서 일시적 2주택을 보유하는 경우에는 이 기한이 2년으로 단축돼요.
- 종부세 과세대상 — 1세대 1주택 14억원, 그 외 9억원 초과부터 과세
- 세부담 상한 — 당초 200% 인상안 → 150% 현행 유지로 최종 확정
- 종부세 세액공제 — 보유공제 → 거주공제 전환, 금액 한도 신설
- 장기거주 1주택 양도세 — 10년 이상 거주 시 기본공제 연 2,500만원
- 고령자·다주택자 — 비수도권 이주 한시 감면, 중과세율 2027~2028 한시 완화
- 시행일 주의 — 대부분 2027.1.1부터, 일시적 2주택 특례는 2026.10.1부터
※ 본 글은 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안 상세본과 9월 1일 국무회의에서 의결한 수정사항 자료를 바탕으로 작성했으며, 관련 법안은 정기국회 심사 과정에서 세율·공제금액·시행 시기가 달라질 수 있습니다.
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